La corrupción inmobiliaria en la Ciudad de México
Constructores explican cómo funciona la cadena de corrupción en la industria inmobiliaria de la Ciudad de México.
El desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México es identificado por constructores como una industria asociada a la corrupción.
Víctimas y partícipes de prácticas corruptas con las dependencias con quienes interactúan, con la condición de preservar su identidad, constructores explican cómo funciona la corrupción en cada fase de la edificación en la CDMX.
Éstas son algunas de las prácticas de corrupción en la cadena de la industria inmobiliaria:
Primera etapa: trámites previos a construcción
Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo (Cuzus)
Este documento que expide la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) es fundamental para delimitar los alcances de la obra. Las alteraciones del uso de suelo por medio del Cuzus pueden transformar un uso unifamiliar a plurifamiliar, duplicar el número de niveles permitidos, reducir el espacio de área libre de construcción o alterar la cantidad de cajones de estacionamiento, entre otros.
Según testimonios, estas alteraciones se negocian por fuera, a través de gestores que tienen conexiones con personal de la Secretaría.
Difícilmente alguien de ventanilla puede alterar un Uso de Suelo. Aunque seguramente sabe con quién es. Es de mandos medios o altos. Con todos los caminos que ellos se saben. Sin duda el secretario y uno o dos niveles abajo de él. Es muy caro»…
Constructor de la Ciudad de México
El testigo pidió el anonimato por seguridad
Manifestación de Construcción
Aún con los documentos en regla, según los constructores, las Delegaciones de la Ciudad de México llegan a solicitar «tarifas», por lo costoso que resulta suspender una obra.
Nos pusieron una tarifa: 50 mil pesos por departamento. Si no, a cada rato te van a poder molestar. Los dueños ofrecieron 30 mil: 15 mil al inicio y 15 mil al final. El acuerdo se cerró en 42 mil pesos por departamento»…
Ingeniero encargado de una obra de condominios.
La oferta se hace por teléfono. Es a nivel medio y medio bajo. Son verificadores e inspectores… o quienes los controlan»…
Ingeniero constructor.
Otras dependencias…
El Cuzus es sólo uno de los requisitos para obtener la Manifestación de Construcción por parte de la Delegación y poder comenzar a edificar.
Para la obtención de otros requisitos, intervienen más autoridades de los que se presentan originales y copias de diversos documentos:
- –Dictamen de Factibilidad de Servicios Hidráulicos emitido por el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (Sacmex).
- –Comprobantes de pago de derechos del registro, análisis y estudio, de los aprovechamientos para mitigar afectaciones ambientales y viales, y de los derechos por la instalación o modificación de tomas de agua y conexión a la red de drenaje.
- –Comprobante de pago de los Aprovechamientos previsto en el artículo 302 del Código Fiscal del Distrito Federal o, en su caso, del Acuerdo del Sacmex para la construcción de la obra de reforzamiento hidráulico por parte del desarrollador.
- –Constancias de No adeudos de impuesto predial y derechos por servicio de agua, expedidas por la Administración Tributaria y el Sacmex.
Sobre Sacmex:
Nunca he visto que se les dé gusto en algo. Irremediablemente hay que dar dinero. El último ofrecimiento que me han hecho es: ‘Tú no hagas los hidráulicos. Trae tu plano y te lo hacemos aquí’. Porque sólo ellos saben el método que vana a aprobar.
Constructor de la Ciudad de México.
El trámite debe costar 6 o 7 mil pesos. El proyecto con ellos, como 50 mil»…
Constructor capitalino.
Sobre adeudos a Tesorería:
Los constructores confiesan que pueden acordar descuentos en los adeudos para pagar menos, con la inclusión de la comisión del funcionario.
INAH e INBA:
De acuerdo con los testimonios, en el caso de las construcciones catalogadas como patrimonio artístico y/o histórico, algunos verificadores de esos institutos legitiman proyectos que están fuera de la norma.
Los actos de corrupción provienen también de los propietarios de la inmuebles a los que, por su ubicación, constructoras les ofrecen adelantos monetarios y en algunos casos departamentos al terminar la construcción.
Existen casos en los que los dueños inundan sus propias casas, que serán demolidas para un nuevo desarrollo, y cuando se deterioran es inviable mantenerlas en el catálogo de patrimonio cultural»…
Constructor capitalino
Segunda etapa: construcción
Cuando la obra ya cuenta con la Manifestación de Construcción, interactúa con otras autoridades de la Ciudad, susceptibles de actos de corrupción.
Elementos policiacos:
El constructor busca al jefe policial encargado de la zona para que lo deje trabajar sin interrupciones mientras descargan material, sacan cascajo o realizan el acabado en las fachadas de una obra, actividades que implican maniobrar en la vía pública.
La cuota periódica a los elementos policiacos oscila entre mil 500 y 2 mil pesos.
Sindicatos de la construcción:
La mayoría de las obras no cuentan con un contrato colectivo de trabajo. A cambio de obviar el requisito y colocar una placa en las instalaciones de la obra, el primer Sindicato que arribe a la obra recibe una cantidad de dinero y entrega un recibo por concepto de «contrato colectivo de trabajo». Para el constructor es fundamental que se maneje un solo pago y evitar que éste se vuelva periódico.
Protección Civil:
EL Programa Interno de Protección Civil está constituido en la norma de la Ley General de Protección Civil y es obligatorio. Es una manera de organizar a los usuarios o habitantes de un inmueble en situaciones complicadas. Los constructores lo rechazan por el alto nivel de rotación de personal en las obras.
El curso, que consiste en 4 o 5 horas, aplicado por Protección Civil capitalina es obviado en ocasiones después de un acuerdo con los constructores.
Es una simulación. Hacen como que dan un curso. Nosotros, como que aprendemos. Dicen: ‘Mire, si quiere ya, tanto, y digo que ya se pagó. Su gente está bien cansada… El curso cuesta alrededor de 15 mil pesos. Se obvia con 3 o 4 mil pesos…».
Constructor de la Ciudad de México
Instituto de Verificación Administrativa, Invea
El Instituto sólo puede acudir a una obra por mandato de la Delegación o por queja vecinal, respecto a obras que violen el tipo de uso de suelo y los establecimientos mercantiles.
Los constructores señalan que, en alrededor de la mitad de los casos, los funcionarios de esta dependencia buscan un beneficio económico al margen de su labor.
Llegaron a verificar la obra. Pidieron la documentación. Se les enseñó en copia. Querían ver los originales. Es poco común por el riesgo de que se dañen. Se llegó a juicio. Pidieron 32 mil pesos para terminarlo… Es más caro tener una obra parada»…
Manifestación ciudadana contra irregularidades inmobiliarias en la Ciudad de México.
Tercera etapa: Autorización de uso y ocupación
El constructor solicita ante la Delegación ese documento, quien debe constatar que lo realizado corresponda a los permisos otorgados, por lo que realiza una visita de verificación.
Es, según los constructores, «el último jaloneo de dinero».
El arreglo ocurre en la visita a la obra. Difícilmente se realiza en fecha posterior, para evitar riesgos. Tienes que ir bien preparado con los billetes para que el señor se vaya con el papel y se selle en la Delegación. Puede ser muy caro»…
Los DRO ‘firmones’…
El Director Responsable de Obra y los Corresponsables son las personas auxiliares de las autoridades, con autorización y registro de la Seduvi, para verificar que las obras tipo B y C –de uso habitacional o mixto, mayores a los 5 mil metros cuadrados–, se apeguen a la normatividad. El DRO debe dar seguimiento a todo el proceso de la construcción.
Entre el gremio constructor, sin embargo, existen DRO conocidos como «Los firmones», que por un costo menor al promedio, avalan los documentos presentados por los constructores ante las autoridades.
De acuerdo con los testimonios, en las ventanillas de las delegaciones se pueden hallar a DRO, acreditados por Seduvi, que ofrecen su firma sin revisar el proyecto ni darle seguimiento.
No abrió un solo plano. Preguntó de qué se trataba, pero no lo corroboró. Cobró 10 mil pesos. No se enteró ni del tamaño que era el terreno. No checó nada. Nunca lo volvimos a ver. No se paró nunca a revisar nada»…
(Con información de Reforma)
